McDonald’s часто называют рестораном быстрого питания или «сеть фастфуда». На самом деле – это инвестиционный фонд недвижимости, выдаваемый за сеть ресторанов быстрого питания.
И это правда: холдинг McDonald’s в сфере недвижимости стоит $42 млрд, и 35% его дохода в $20 млрд приходится на франчайзи, выплачивающих арендную плату.
1. Есть более 39 тысяч ресторанов McDonald’s в более чем 100 странах, при этом компания владеет:
— 55% ЗЕМЛИ под локациями (+ долгосрочная аренда на все остальное);
— 80% зданий, стоимость этих активов в размере $42 млрд составляет 80%+ от общих активов, и их можно рассматривать как многоквартирные дома.
2. История McDonald’s больше всего связана с Рэем Кроком (у которого были противоречивые отношения с братьями-основателями McDonald’s). Однако именно Гарри Дж. Соннеборн — президент McDonald’s с 1955 по 1967 год — , создал прибыльную модель недвижимости для сети быстрого питания.
- Первоначальная бизнес-модель Рэя Крока извлекала деньги из франчайзи за счет:
— взимание первоначальной платы за франшизу;
— увеличение выплат роялти;
— продажа им товаров с наценкой.
Недовольные франчайзи могли отказаться от требований. Поэтому Гарри Дж. Соннеборн предложил способ получить больший контроль: стать домовладельцем.
- Крок и Соннеборн основали McDonald’s Franchise Realty Corp в 1956 году. Они начали покупать недвижимость и сдавать ее в аренду франчайзи с наценкой 40%.
И здесь была главная загвоздка: если получатели франшизы проигнорировали указания McDonald’s, договор аренды разрывался, и они могли быть выселены.
- Соннеборн говорил инвесторам с Уолл-стрит, что: «В основном мы не занимаемся продовольственным бизнесом. Мы занимаемся недвижимостью. Единственная причина, по которой мы продаем гамбургеры по $0,15, заключается в том, что они являются самым большим источником дохода, из которого наши арендаторы могут платить нам арендную плату».
- В то время как Кроку не нравилось резкое изменеие бизнес-модели Соннеборна, модель остается верной и по сей день.
В 2020 году выручка McDonald’s от франчайзи составила $10,7 млрд.
Арендная плата составила 64% ($6,8 млрд) от этой цифры (аренда составляет 35% от ОБЩЕГО дохода).
На индивидуальном уровне 8-15% продаж франчайзи приходится на аренду.
- Всего McDonald’s заработал $19,2 млрд в 2020 году, в том числе:
— магазины, управляемые франчайзи (55% продаж);
— фирменные магазины (45 %).
Модель франчайзинга гораздо более прибыльна для McDonald’s с операционной прибылью 79% (по сравнению с 14% для магазинов, принадлежащих компании, которыми она должна управлять сама).
- Неудивительно, что McDonald’s ориентирует свои магазины на высокодоходных франчайзи, на долю которых приходится 93% всех его точек. McDonald’s использует помещения, принадлежащие компании, для тестирования новых идей/продуктов, прежде чем предлагать их франчайзи, которые обычно подписывают договоры аренды на 20 лет.
- Чтобы определить хорошие места для недвижимости, McDonald’s использует анализ трафика, модели пешеходного движения и данные переписи населения. Идеальное расположение выглядит так:
— 50 тыс. кв. футов. Угловой фасад с указателями на двух основных улицах.
— сигнальный перекресток;
— высота помещения 23 фута;
— возможность парковки.
- Вот секрет этой бизнес-модели:
затраты на содержание недвижимости McDonald’s осуществляются по фиксированной ставке, но, поскольку лицензионные отчисления составляют 4% от продаж (+ плата за рекламу), его доходы от франчайзи варьируются. По мере роста продаж и цен McDonald’s зарабатывает больше, в то время как его крупнейшие финансовые затраты остаются фиксированными.
- В начале 2010-х годов инвесторы требовали, чтобы McDonald’s выделил свой бизнес в сфере недвижимости в REIT (инвестиционный фонд недвижимости). Эта подача никогда не имела смысла. Бизнес — модель Соннеборна — невероятный бизнес.
За 2021 год акции McDonald’s выросли на 33%.
